Вопрос-ответ

... чинят препятствия в пользовании земельным участком.

Случаи и различные примеры из жизненной ситуации встречаются разные, но чаще всего это самовольное занятие земельного участка ответчиком.

Если добровольно решить вопросы не получается, граждане вынуждены обращаться в суд.

Безусловно, успех такого обращения во много зависит от обоснованности иска и представления соответствующей доказательственной базы, поэтому предпочтительнее в данном вопросе как минимум обратиться к земельному юристу за юридической консультацией.

Богатая судебная практика по вопросам защиты земельных прав юристами «Бастион» позволяет в общих чертах изложить и охарактеризовать основные спорные моменты.

Как правило, истцы в суде обосновывают свои требования тем, что сосед (или соседи) возвел постройку, заняв часть чужой земли, посадил кусты и деревья, не соблюдая санитарные нормы и правила, складывают строительный мусор на чужом участке, либо построил забор, захватив часть земли и др.). Такой «захват» земли еще часто именуют так называемым «запользованием» земельного участка.

Необходимо учесть, что предъявлять иски об устранении препятствий в пользовании земельным участком может собственник или иное лицо, владеющее земельным участком на законном основании. При этом границы земельного участка должны быть определены со смежными землепользователями.

В случаях самовольного занятия земельного участка нарушенное право подлежит восстановлению в судебном порядке.

Итак, что же должны знать собственники земельных участков, чьи права нарушены?

Во-первых, действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Восстановление нарушенного права производится судом на основании вступившего в силу акта (решения или определения суда).

При вынесении решения суды руководствуются ст. 304 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом данное право принадлежит лицу, который может не являться собственником земельного участка, но владеет им на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Во-вторых, одного лишь предъявления искового заявления на указанном основании в суд еще не достаточно. Необходимо представить в суд доказательства.

Помимо представления документов, свидетельствующих о праве собственности на земельный участок, в судебном заседании необходимо доказать факты нарушения ответчиком права пользоваться земельным участком. Это подтверждается любыми документами свидетельскими показаниями, фотографиями, однако на практике обычно у граждан возникают проблемы в оформлении указанных документов и порядке их представления в суд.

Все это и много другое гораздо легче и проще получится у профильных юристов, имеющих соответствующую судебную практику и опыт.

Поэтому если у вас возникли подобные проблемы, доверьте их профессиональным юристам по земельному праву в Москве и Московской области. Кроме того, в некоторых категориях дел в Московском регионе устоялась некоторая правоприменительная практика и остаются различные правовые нюансы, не зря в профессиональной среде адвокатов земельно-правовые споры считаются одними из самых сложных категорий дел (актуальным проблемам земельного права посвящена публикация адвоката по земельным делам Емельянова А.Ю. - читать здесь).

В заключение хотелось бы отметить, что в силу ст. 208 ГК РФ исковая давность на требования об устранении нарушений в пользовании земельным участком не распространяется. В связи с этим длительность нарушения права не препятствует удовлетворению такого требования судом.

... закрепленных в Конституции РФ и Гражданском кодексе РФ.

Так, в соответствии со ст. 608 ГК РФ, собственники земельных участков могут предоставлять их в аренду. Также арендодателями могут выступать уполномоченные на это законом лица, или лица, наделенные такими полномочиями собственниками земельных участков. В отношении земельных участков законодатель не ограничивает арендные отношения лишь пользованием земельного участка, гражданское законодательство, также, предусматривает распоряжение арендуемой землёй.

Немаловажным является тот момент, что преимущественным правом на аренду земельного участка обладают собственники зданий и строений, расположенных на чужих земельных участках. Эта норма урегулирована в ст. 35 ЗК РФ и на деле означает преимущество на право распоряжаться и пользоваться землёй тем гражданам, чье строение или здание находиться на земельном участке не принадлежащим им на праве собственности.

Подробнее остановимся на содержании договора аренды и существенных условиях, которые должны в нем содержаться. Из наиболее существенных стоить выделить: -объект аренды; -арендная плата.

Если останавливаться на первом пункте, то в договоре аренды должны быть зафиксированы данные, позволяющие точно определить какое имущество передается в аренду, если этих данных нет, то договор считается ничтожным. То же касается и условий оплаты по договору; отсутствие данного пункта свидетельствует о ничтожности сделки.

Однако стоит отметить, что не все земельные участки могут быть объектами арендных отношений. В перечень земель, не подлежащих аренде, входят земельные участки, изъятые из оборота. Эта норма закреплена в п.4 ст. 27 ЗК РФ и относится к землям категории федеральной собственности.

Прекращение аренды земельного участка также регламентируется гражданским законодательством. Также аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, в случае если арендатором нарушено целевое назначение по использованию земельного участка. Досрочное расторжение договора аренды в случае совершения арендатором указанных правонарушений осуществляется на основании решения суда.

Также стоит отметить, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества (даже в том случае, если арендодатель не знал о недостатках во время заключения договора).

В заключении, стоит отметить, что по истечении срока договора аренды земельного участка, арендатор, как правило, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

На практике возникают случаи, когда арендатор отказывается в добровольном порядке освободить земельный участок по истечении срока договора аренды. В отдельных случаях требуется юридическое вмешательство и действия в рамках закона, например, такие как предъявление в суд исковых требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

... частично компенсируется пониманием того, что потерей незначительной суммы ты обезопасил себя от подобных просьб с его стороны впредь.

Другое дело – займ крупный. Бизнес, улучшение жилищных условий или автопарка, болезнь близких, не дай бог..

Просьба озвучена, решение принято.. Возможно, под влиянием различных факторов: неудобно отказать, возможность инвестировать свободные средства, или какие-то еще причины.. В этом случае следует начать с оформления ваших новых взаимоотношений. Существует несколько вариантов. Первый – самый простой. Устная договоренность. Здесь никаких советов дать нельзя. Если этот способ для Вас приемлем- тогда он самый легкий. Важно понимать, что никаких, во всяком случае, правовых возможностей по взысканию такого займа у Вас не будет. Если необходимой степени доверия ваши с заемщиком отношения не предполагают, переходим к другим, регламентированным законом вариантам.

Договор займа – гражданско-правовой договор, в котором прописаны все условия ваших взаимоотношений: срок займа, сумма, условия возврата, процент за пользование, если таковой предусматривается. Его можно составить самостоятельно, скачав образец в интернете, можно обратиться к нотариусу, заплатив некоторую комиссию за услуги. С точки зрения Закона, разница не принципиальна, и нотариальная бумага особых преимуществ не дает, кроме того лишь момента, что не позволит в дальнейшем заемщику отказаться от подписи под документом, или опротестовать займ «по безденежности». Отказ от подписи повлечет необходимость проведения экспертиз и может существенно затянуть процесс, хотя, в силу ряда обстоятельств, такие случаи довольно таки редки, ведь, утверждая, что договор им не подписывался, ваш бывший приятель автоматически обвиняет Вас в мошенничестве и создает ситуацию, требующую правовой оценки с точки зрения уголовного правоприменения, рискуя быть привлеченным к ответственности, как минимум, за заведомо ложный донос (ст.306 УК РФ)

Расписка в получении денежных средств, по сути своей, идентична договору займа, принципиально важно прописать в ней, что деньги передаются именно «в займ», и на момент ее подписания заемщиком получены. В противном случае, возможны трудности с идентификацией возникших правоотношений в суде – вдруг вы деньги просто подарили.. Этот документ предпочтительно писать «от руки», во избежание тех маловероятных, но возможных ситуаций, которые мы упомянули абзацем выше.

После того, как вы уже поняли, что создали себе проблему – заемщик уклоняется от общения, и отношения ваши внезапно круто, хоть и неуловимо изменились, желательно соблюсти так называемый претензионный порядок. Закон подобной обязанности в данном случае не создает, если вы не прописали его в договоре займа сами, но в суде непременно возникнет вопрос, пытались ли вы урегулировать проблему в досудебном порядке, и лучше продемонстрировать, что да. Это может быть письменное обращение с требованием выполнить взятые на себя обязательства по возврату денежных средств. Подобный документ обычно направляется заказной почтой с уведомлением о вручении. Впрочем, вы можете сослаться и на телефонные переговоры с должником, или на факт уклонения его от таких переговоров, главное – продемонстрировать, что вами предпринимались какие-то шаги до обращения в суд с исковым заявлением.

Следующий немаловажный момент, возникший не так давно в судебной практике – требование суда подтвердить наличие у вас на тот момент денежных средств, фигурирующих в договоре. Требование это, на первый взгляд кажущееся странным, возникло в результате сложившейся, в свое время, практики «рисования дебиторки» - ситуации, в которой заемщик и кредитор, договорившись заранее, в целях причинения вреда другим кредиторам этого же должника, заключают фиктивный договор займа и получают вполне реальное судебное решение о принудительном его взыскании, позволяющее фиктивному «кредитору» на этапе исполнительного производства претендовать на львиную долю взысканного приставами имущества. К этому мы вернемся немного позже.. Кроме того, данное требование соответствует общим тенденциям стремления государства вывести средства из теневого сектора экономики, то есть дал взаймы- покажи, откуда сам взял. Не сказать, что подобный подход решил описанные проблемы, тем не менее, нужно учитывать, что на этапе судебного рассмотрения вашего иска судья вполне может потребовать предоставить подтверждение вашей кредитоспособности (в данном случае- способности дать кредит)). Подтверждением такого рода может стать выписка с банковского счета, договор купли-продажи какого-то актива, совпадающий, примерно, по времени, с заключением договора займа, справка с работы или справка 2НДФЛ – многое зависит от суммы, фигурирующей в иске, и от ряда других обстоятельств, главное понимать, что если вы требуете взыскать 3 миллиона рублей по договору займа, при этом ссылаясь на некие «ранее сделанные вами накопления», как на источник финансирования этой сделки, шансы должника оспорить ваши требования «по безденежности», то есть на основании ст 812 Гражданского Кодекса РФ, серьезно повышаются.

Кроме того, вам нужно сформулировать ваши требования с учетом необходимости взыскания не только подлежащей возврату суммы займа, но и, так же, процентов за его использование, уплаченной вами госпошлины, услуг представителя и т.д. Что касается процентов, то, если в договоре они прописаны не были, их размер будет рассчитан исходя из ставки рефинансирования ЦБ, действовавший на тот период. В любом случае, помните, что отсутствие упоминания о проценте за пользование вашими средствами в договоре займа не делают его «беспроцентным», за исключением случаев прямого указания на это в том же договоре.

 

Что касается самого судебного процесса – не рассчитывайте на его скоротечность. Кроме порядка приказного производства, возможность которого ограничена незначительными суммами и отнесена к компетенции мировых судей, взыскание в районном суде общей юрисдикции затянется на месяцы, особенно если должник не является в заседание или уклоняется от получения корреспонденции. Причиной тому, в первую очередь, нежелание судей выносить заочные решения- эти судебные акты без труда отменяются тем же должником, ввиду ущемления его права на защиту, выразившееся в невозможности донести до суда свою позицию по рассматриваемому спору. Даже и при отсутствии указанной позиции). Отмена заочного решения повлечет необходимость повторного рассмотрения дела в общем порядке и не окажет положительного влияния на оценку деятельности вынесшего его судьи..

Что касается судебных приказов, вынесенных мировыми судьями, то для их отмены вообще не требуется никаких аргументов, кроме несогласия должника, выраженного в форме заявления.

Ну что ж, предположим, суд наконец-то вынес решение в вашу пользу, оно устояло в апелляционной инстанции и вот, спустя еще пару месяцев, вы получаете на руки исполнительный лист. Этот момент видится многими неискушенными кредиторами как финальный аккорд их злоключений – вот же: суд признал. Постановил взыскать.. Всё? К сожалению, нет. Многие, да подавляющее большинство юристов, специализирующиеся на взыскании долгов, именно этот момент рисуют своим клиентам, как результат выполненной работы. На самом деле, это только середина пути.

Полученный документ необходимо предьявить ко взысканию. Сделать это можно, обратившись в кредитную организацию, обслуживающую счет должника,- если вы располагаете достоверной информацией, что это за организация. Либо в Федеральную службу судебных приставов, уполномоченную, в соответствии с Федеральными законами «Об исполнительном производстве» и «О судебных приставах» произвести розыск имущества должника и предпринять все необходимые действия для исполнения решения суда. Что б понимать масштаб бедствия, нужно знать, что у каждого сотрудника этой организации на исполнении одновременно находится несколько сотен, а то и тысяч исполнительных производств. Обсуждать их заработную плату и условия их трудовой деятельности мы в этой статье не будем, чтобы не убить окончательно надежду на благополучное разрешение вашей проблемы. Главное, что нужно понять: при отсутствии постоянного контроля за ходом исполнительного производства со стороны вашей, или вашего представителя, результат заставит себя ждать. Особенно, если должник, а так, как правило и бывает, успел принять меры к защите своих активов в преддверии ожидаемого судебного решения. Это значит, говоря словами известного персонажа их к\ф «Берегись автомобиля»: «..машина на жене, дача на мне, ты -голодранец! Ха-ха-ха…» Вот тут уже без помощи специалистов не обойтись.

Действующее законодательство предусматривает возможность обжалования заинтересованной стороной, в данном случае кредитором, сделок, совершенных должником за несколько лет до того момента, как ему стало известно о его нарушенном праве. На практике это означает, что, выяснив обстоятельства, свидетельствующие о намеренном выводе должником своих активов – продаже, переоформлении на родственников и друзей и т.д., - вы вправе обратиться в суд с требованием признать эту сделку несоответствующей требованиям закона и отменить ее последствия, то есть вернуть переоформленное имущество должнику с последующим наложением на него ареста в рамках исполнительного производства. Маловероятно, что вы сможете обойтись здесь без профессиональной помощи, ведь необходимо, во -первых, обнаружить соответствующие активы, а потом предпринять нужные шаги к их возврату. Кроме того, необходим рабочий контакт с приставом, от которого будет зависеть возможность немедленного реагирования на возврат имущества и недопущения его повторного отчуждения.

Аналогичные возможности предоставляет кредитору принятый несколько лет назад Закон «О банкротстве», хотя, на практике, процедура банкротства гражданина сложна и, порой, непредсказуема, в особенности, если финансовый управляющий, уполномоченный судом на ведение процедуры, преследует интересы, отличные от Ваших. Это возможно при наличии в процедуре иных кредиторов, либо при наличии других обстоятельств, которые в данной статье мы обсуждать не будем. Нарушения, допущенные финансовым управляющим, можно обжаловать в Росеестр – организацию, контролирующую их деятельность, а так же в суд, но следует иметь ввиду, что не все его возможные действия, кажущиеся неправильными с вашей точки зрения, будут признаны таковыми по результатам рассмотрения Вашей жалобы. Могу привести пример из личной практики, когда конкурсный управляющий, стремясь отомстить одному из кредиторов за поданную на него жалобу, подал иск о взыскании с этого кредитора денежных средств, уплаченных ему должником еще до начала процедуры банкротства, в рамках заключенного между ними договора займа. При том, что процедура банкротства этим же кредитором и была инициирована. Так или иначе, вопрос банкротства – непростой предмет отдельного рассмотрения, поэтому мы вернемся к исполнительному производству, в рамках которого судебному приставу, благодаря помощи Вашей и привлеченных Вами специалистов, удалось наложить арест на принадлежащее должнику имущество. Следующим этапом станет процесс его реализации, который так же достаточно четко регламентирован Законом и займет немало времени. Хотя само наличие имущества, на которое может быть обращено взыскание – фактор отрадный и вселяющий надежду на благополучный исход дела.

Здесь следует вернуться к ранее упомянутой ситуации, а именно появлением, в ходе исполнительного производства, возбужденного по вашему заявлению, еще одного кредитора с самостоятельными требованиями и с аналогичным, вступившим в законную силу, решением суда. Надо понимать, что, в подобных случаях, действующее законодательство предусматривает возможность обьединения исполнительных производств, возбужденных на основании предьявленных документов, в одно, с распределением взысканных с должника сумм пропорционально суммам предъявленных требований. На практике это означает, что если вам удалось обратить взыскание на какой-то актив должника, земельный участок, например, и вы рассчитывали на удовлетворение своих требований за счет средств, вырученных от его реализации, то вступление в дело на этом этапе нового кредитора с большим обьемом требований к должнику могут эти ваши надежды развеять. Зачастую, как было сказано выше, этот кредитор вступает в исполнительную процедуру по согласованию с вашим должником, с тем, чтобы иметь возможность сохранить если не сам реализуемый с торгов актив, то, хотя бы, львиную долю его стоимости. В данной ситуации каких-то готовых решений предложить не представляется возможным, все очень индивидуально и зависит от множества факторов. В любом случае, помните, что обьединение находящихся в работе у разных приставов-исполнителей материалов в сводное производство (ст 34 ФЗ "Об исполнительном производстве") – не содержит императивного требования о таком объединении, следовательно, решение соответствующим руководителем Службы может приниматься с учетом различных обстоятельств.

Теперь предположим, что несмотря на все принятые меры, исполнительное производство окончилось на основании ч.1 ст.47 Закона «Об исполнительном производстве», так называемым «актом о невозможности взыскания». Указанный документ резюмирует безрезультативность предпринятых судебным приставом шагов и является основанием для возврата Вам исполнительного документа, повторное предъявление которого возможно в течение трех лет с момента получения его взыскателем. При этом, наверное, не будет оснований предполагать, что должник, будучи уведомлен о прекращении в отношении него исполнительных действий, немедленно начнет приобретать и регистрировать на себя какие-то активы, на которые Вы сможете претендовать при повторном предъявлении листа в ССП. Как правило, люди, прошедшие через процедуру принудительного взыскания задолженности и не урегулировавшие ее, продолжают жить «с оглядкой» на возможность ее повторения.

Итак, Вы предприняли все возможные и зависящие от Вас меры к возвращению своих, опрометчиво одолженных, денег. Прошли сквозь долгие месяцы, а скорее годы, переговоров, судебных разбирательств, исполнительных действий, но поняли, что результатом стала тоненькая стопка зеленоватых листов формата А4, вместившая оформленное в установленном законом порядке Ваше право требовать с бывшего приятеля возврата доверенных ему средств. И понимание, что он их вряд ли вернет..

Следующим шагом, предпринимаемым большинством незадачливых кредиторов, становится обращение в организации, предлагающие помощь во взыскании долгов, к так называемым коллекторам. Решившись на этот шаг, учтите несколько принципиально важных моментов. Во-первых, никто не станет работать над возвратом Вашего долга в расчете на оплату «по результату». С Вас обязательно потребуют предоплату, и уплаченная Вами сумма будет невозвратной. Второе: никто не станет покупать у Вас право требования к Вашему кредитору за какие-то разумные деньги, даже если на сайте компании содержится именно это обещание. Коллекторы-профессионалы, и точно понимают, намного лучше, чем вы сами, перспективу выполнения должником «необеспеченного», то есть не подкрепленного залогом какого-то имущества, требования. И третье: с момента принятия закона «О коллекторской деятельности» все структуры, оказывающие подобные услуги в правовом поле обязаны иметь соответствующую лицензию, предусматривающую, в числе прочего, страхование их ответственности. Выполнить подобные требования смогли только крупные игроки на этом рынке, рычаги воздействия которых на должников ограничены нудными телефонными звонками с напоминаниями. Все остальное – за рамками закона. Обращение к так называемым «черным» коллекторам, практикующим более эффективные, но противозаконные методы, может привести вас самих к необходимости прибегнуть к услугам адвоката. И не факт, что он сумеет вам помочь. Так что, не взирая на отчаяние и праведную злость, оказавшись перед выбором- сдувать пыль с исполнительного листа или понадеяться на обещания «скорого решения вопроса», постарайтесь сохранить благоразумие и осмотрительность.

В любом случае, не рассчитывайте на «волшебника в голубом вертолете», который придет и, по мановению палочки, решит вопрос, над которым вы бились годами. Такое вряд ли случится. Чтоб, на пути к цели, не оказаться в тупике – не экономьте на грамотной своевременной консультации. Чем раньше вы осознаете, что это время пришло, проблема возникла и, навряд ли разрешится сама, – тем лучше. Или руководствуйтесь принципом, сформулированным, видимо, кем-то из неудачливых кредиторов: «Хочешь со мной дружить-ничего у меня не проси».

... имуществом, либо в ситуациях наследования земельных участков (когда необходимо выделить “наследственную массу”) то есть стоимость наследуемого имущества. Необходимо сразу отметить, что существует два способа оценки земельных участков:

- оценка рыночная;

- оценка кадастровая.

Из приведенных формулировок сразу становится понятно, чем первая оценка отличается от второй. В первом случае имеет место оценка, которая проводится независимой оценочной компанией на основании рынка и похожих предложений по купле-продаже тождественных земельных участков.

Во втором случае имеет место стоимость земельного участка, закрепленная в кадастровом реестре. Подробнее остановимся на этих двух видах оценки.

Основанием для проведения рыночной оценки земельного участка служит ст. 9 Закона об оценочной деятельности.

В данном случае имеет место заключение договора в простой письменной форме между заказчиком и оценщиком. В договоре в обязательном порядке должны содержаться:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости объекта;

- денежное вознаграждение за проведение оценки;

- сведения о страховой гражданской ответственности оценщика.

В статье 11 Закона об оценочной деятельности также четко определены требования к содержания отчета. Отчет, главным образом, не должен вводить заказчика в заблуждение. В отчете, в обязательном порядке, должны содержаться дата проведения оценки, стандарты проведения оценки, а также цели и задачи проведения оценки.

Если говорить о кадастровой (т.е. государственной оценки недвижимости), то по мнению некоторых специалистов она все больше приобретает характер рыночной оценки. Связано это, прежде всего с процедурными особенностями, которые мало чем отличаются от рыночной оценки. Главным нормативно-правовым актом при проведении кадастровой оценки является ФЗ № 167 от 22.07.2010. Данный акт включает в себя совокупность действий по определению кадастровой оценки, в частности:

- принятие решения о проведении ГКО

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих проведению оценки

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об оценке

- экспертиза отчета об оценки

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр объектов недвижимого имущества

Таким образом, если собственник недвижимого имущества (будь то здание или сооружение, или же земельный участок) имеет намерение узнать кадастровую стоимость этого имущества, ему лишь необходимо обратиться в кадастровую палату с соответствующим заявлением, оплатить государственную пошлину и в течении установленными законом сроками получить кадастровый паспорт, где по мимо кадастровой стоимости земельного участка отражена и другая информация о земельном участке. Если у вас возникнут вопросы по купле-продаже или наследованию земельных участков - обратитесь к адвокатам нашей коллеги за помощью и юридической консультацией.